【資料圖】
《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條有規定：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。”注意：這里銷售的不動產是原來“購置的”，不是自建的；轉讓的土地使用權是“受讓的”，“購置或受讓原價”由此產生。同時，該文中第二條有規定：“單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。
對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業稅：
（1）轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。
（2）轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其它建設項目。”結合這兩項規定，
我們就會發現：
1、如果企業（當然包括房地產開發企業）轉讓的土地使用權“尚未進入施工階段的”，那么可按“轉讓土地使用權”項目征收營業稅，即：可以“以全部收入減去…土地使用權的…受讓原價后的余額為營業額”。
2、如果企業（當然包括房地產開發企業）轉讓的土地使用權“已進入建筑物施工階段”，那么應按“銷售不動產”稅目征收營業稅，即它沒有不動產的購置原價，不可能“以全部收入減去不動產…的購置…原價后的余額為營業額”。必須全額征收營業稅。企業轉讓土地使用權是差額交納營業稅，還是全額交納營業稅，其關鍵在于是否“已進入建筑物施工階段”。
