8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱“《通知》”），但銀行層面將如何執行，還有待明確。昨日，工行、農行、建行和中行四大國有銀行在業內率先發布公告，明確存量首套住房貸款利率調整有關具體事項。中信銀行等股份行同日也明確了實施細則。
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根據各家銀行公告，對于符合條件的存量首套房貸利率，將采用變更合同利率的方式，于9月25日起統一批量下調，無需借款人申請，新利率即日生效；對于發放時不符合首套住房標準，但現在符合標準的存量二套房貸，借款人則需要向銀行申請，還必須提供首套住房有關證明材料。北京青年報記者梳理各家銀行的公告發現，此前一些有待明確的政策細節問題在公告中都有了回應。
2019年10月8日之前的存量房貸最低可降至LPR
按照《通知》要求，此次調整后的存量首套住房商業性個人住房貸款利率在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
2019年10月8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，在此之前，我國房貸利率都以基準利率基礎上打折或上浮，各地政策下限也是掛鉤基準利率。
自2019年10月8日起，全國首套房貸利率政策下限為LPR。那么，2019年10月8日之前的存量房貸如何處理？
農行公告稱，對于2019年10月7日(含)前發放的、已轉換為LPR定價的存量首套個人住房貸款，利率水平調整至原貸款合同期限對應的LPR(即加點幅度為0)；貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。LPR轉換后的利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。
工行公告也明確，2019年10月8日（不含當日）前發放、已轉換為LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至相應期限LPR不加點，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為LPR加點的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。
中行表示，2019年10月7日（含當日）之前發放的貸款，如當地首套住房貸款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調整。
建行也稱，2019年10月7日（含）前發放的，調整后的利率按相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行。若在這一時間段內，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于LPR，按相應政策下限執行。
據記者了解，2019年8月之前，不少在基準利率基礎上打折的存量房貸，利率轉換后是LPR減點，這些貸款此次將不會調整。
2019年10月8日后的存量房貸利率最低降至全國下限
自2022年5月15日起，全國首套房貸利率政策下限調整為LPR減20個基點。在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。
此后，人民銀行和銀保監會又發出通知，允許符合一定條件的城市政府，自主決定階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。
目前，人民銀行省級分行網站已公示各地近年來首套房貸利率下限。在2022年5月15日前，各地的利率基本不低于全國下限；從2022年5月15日起，由于“因城施策”的原因，部分地區的政策下限低于全國下限，甚至沒有政策下限。因此，四大行的公告中，2022年5月15日也成為一個關鍵節點。
對于2022年5月15日前后的存量貸款調整原則，雖然四家銀行的具體表述不一樣，但總結起來就是：如果當地下限高于全國下限，以當地下限為準；如果當地下限低于全國下限，且貸款利率高于全國下限，最多降至全國下限；如貸款利率已經低于全國下限則不會調整。
比如，中行表示，2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發放的貸款，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則（即當地下限低于全國下限），如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。
2022年5月15日（含當日）之后發放的貸款，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則（即當地下限低于全國下限），如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。
建行表示，2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）發放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已發放的或已簽訂合同但未發放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR-20個基點執行。若在上述時間段內，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調整后擬執行水平，調整后的利率按相應政策下限執行。
根據中信銀行的公告，2019年10月8日后發放的、執行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，若當地政策下限高于LPR的，按當地下限執行。
“二套轉首套”客戶和固定利率客戶需要申請
根據人民銀行公告要求，可通過變更合同約定的利率水平或新發放貸款置換的方式進行利率調整。
四大行公告稱，對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，將于9月25日起統一通過批量調整的方式進行調整，新利率當日生效。如果客戶需要新發放貸款置換的，也可向貸款經辦行提出書面申請。對于符合條件的存量二套房及以上貸款，則需要客戶主動申請利率調整，并提供佐證材料，經銀行審批通過后按照批量或單筆的方式進行調整。當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，也可向銀行提出申請。
農行表示，從操作的便利性來看，新發放貸款置換所需的流程較多，所花的時間較長，為方便客戶，該行主要采取變更貸款利率方式。農行將于2023年9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請。
工行表示，原貸款發放時執行首套房貸利率標準的存量房貸，將于2023年9月25日集中批量調整合同貸款利率，批量調整后于當日起按新的利率水平執行；“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，可于2023年9月25日起向工行提出申請。其中，2023年10月22日（含當日）前完成申請的，將于2023年10月25日對審核通過的業務進行集中統一利率調整，當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。10月22日后申請的客戶，包括新增“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，可繼續提出申請。工行將逐筆進行人工審核，審批通過后次日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。
建行表示，2023年9月25日，擬對存量首套房貸客戶采取變更合同利率的方式進行統一調整，新的利率即日生效。不同意調整或擬采取置換方式調整的客戶，可聯系貸款經辦機構。同時，建行接受兩種情形的申請：對于“二套轉首套”的客戶，借款人申請時要提供首套住房有關證明材料；對于固定利率或采用基準利率定價的貸款，借款人可申請轉為采用LPR定價的浮動利率貸款，并簽訂協議。今年10月22日（含）前提交的上述兩種情形申請，經確認符合條件，擬于2023年10月25日采取變更合同利率的方式進行統一調整，新的利率即日生效。2023年10月23日（含）后提交的，2023年10月25日開始審核，于確認符合條件后的當日調整，新的利率即日生效。此外，2023年10月25日（含）以后還清拖欠且符合條件的貸款，須提出申請，經審核確認后當日調整，新的利率即日生效。本組文/本報記者程婕
統籌/池海波
提示
手機銀行可提供信息查詢和申請受理
工行在公告中詳細說明了申請渠道。線上渠道是手機銀行，具體辦理路徑為：下載中國工商銀行APP-登錄/注冊-貸款-存量房貸利率調整-一鍵申請。“二套轉首套”業務申請需客戶同步上傳首套住房貸款證明材料。不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶無需上傳證明材料。
此外，客戶可通過“中國工商銀行客戶服務”微信公眾號點擊“金融-個人貸款-貸款服務行咨詢電話查詢”查看該行所有貸款服務行聯系方式，可到原貸款服務行線下申請辦理利率調整。“二套轉首套”業務申請需客戶攜帶身份證、首套住房貸款證明等材料。
存量房貸利率調整后，工行將通過短信告知客戶利率調整結果，客戶可在手機銀行“存量房貸利率調整”欄目查詢利率調整結果，也可通過手機銀行或網上銀行“貸款-我的貸款”欄目查詢調整后貸款利率及還款計劃。如對利率調整事宜存有異議，可在利率調整后一年內聯系貸款服務行。
“二套轉首套”利率調整申請須工行逐筆審核，客戶可通過手機銀行“存量房貸利率調整”欄目查詢審核結果。對審核不通過的，工行將通過短信告知客戶，如對審核結果存有異議，可聯系貸款服務行，并可按要求重新提交申請。
9月25日起，中行客戶可登錄中國銀行手機銀行APP，在“貸款—房貸利率調整”模塊下，對您客戶下房貸是否符合調整條件、調整進度及調整結果等情況進行查詢。
建行表示，涉及客戶的操作細節，后續將進一步明確。客戶可以通過“中國建設銀行客戶服務”微信公眾號查詢本次房貸利率調整客戶問答。為提升客戶服務便利性，建行將陸續開通手機銀行等線上渠道，提供信息查詢和申請受理等服務。
農行表示，將在掌上銀行、貸款經辦行、營業網點、95599、“中國農業銀行微銀行”等渠道提供查詢等服務，客戶可于2023年9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調條件及下調幅度等有關事宜。
值得注意的是，此次利率調整不收取費用，銀行提醒大家在此過程中一定要防范不法分子的詐騙。
工行和中信銀行均表示，本次存量房貸利率調整不收取任何費用，請不要相信銀行以外人員的電話或短信；此外，本次存量房貸利率調整不支持跨行置換，請不要相信誤導信息。
農行公告稱“在為客戶辦理存量首套個人住房貸款利率調整過程中，我行不收取任何費用。為最大限度保障您的財產和信息安全，防范不法分子以利率調整為由實施詐騙活動，請您切勿輕信我行官方渠道以外人員的電話或短信”。
建行和中行也都表示，本次存量房貸利率調整不收取任何費用。
來源：北京青年報
