文/謝逸楓
首個落實“認房不認貸”的一線城市正式誕生。
2023年8月30日，廣州官宣優化個人住房貸款中住房套數認定標準，確定居民家庭成員申請貸款購買商品住房時執行“認房不認貸”，意味著一線城市廣州率先實行“認房不認貸”政策。
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提醒大家注意，政策執行時點以《住房城鄉建設部 中國人民銀行 金融監管總局關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》(建房〔2023〕52號)印發時間2023年8月18日為界。
提醒廣州廣大的購房者，政策的執行點為2023年8月18日0：00前簽訂個人住房貸款合同的，按原政策執行。2023年8月18日0：00后簽訂個人住房貸款合同的，按新政策執行。
為何是廣州打響一線城市“認房不認貸”“第一槍”？北上深還會遠嗎？“認房不認貸”對一線城市、二線城市房地產市場有什么影響，能否改變市場低迷趨勢，實現樓市金九銀十。
時隔一個月多之后，7月24日的認房不認貸政策，二線城市先行實施后，終于在一線城市廣州率先落地。樂觀地預計一線城市北京、上海、深圳即將跟進，二線城市長沙、福州同樣會是緊隨其后。
筆者認為，至于為何是廣州打響“認房不認貸”“第一槍”，最根本的原因是北上廣深四個一線城市中，廣州商品房庫存最高、去化周期最長、市場總體壓力最大。其次是廣州樓市銷售、土地市場比北京、上海、深圳低迷，房企回款、地方賣的壓力大。
最后是廣州經濟下行、房價下降壓力大。一二手房價下跌的幅度比北京、上海、深圳大。以國家統計部門發布的7月房價為例，7月廣州新房價格環比下降0.2%，二手房價格則環比下跌1%，跌幅為四個一線城市之首。
同時新房網簽量、新增人口數據持續下降，根據克而瑞數據顯示，7月廣州新房網簽環比同比“雙降”。其中網簽成交75.83萬平方米，環比下降29.9%，同比下降15.9%。統計數據顯示，廣州常住新增人口呈現下降趨勢。
毫無疑問，廣州第一個表態優化個人住房認定標準，率先執行認房不認貸政策是大勢所為，理所當然。有助于托底房地產市場，穩定經濟、財政收入。激活改善需求，緩解去庫存壓力，為樓市金糾九銀十行情到來助力。
筆者認為，廣州認房不認貸率先落實后，具有示范效應，意味著認房不認貸納入政策工具箱，地方可以根據供需關系、城市需求結構等因素，隨時調整認房不認貸政策。預計8月本周到9月初，北上深、長沙、福州會執行認房不認貸政策。
筆者認為，認房不認貸政策，直接利好類改善性住房需求人群。一類是本地換房的改善性住房需求人群。名下住房出售后，重新購住房的購房者，銀行貸款時，可按首套執行信貸政策，首付比例與房貸利率均出現大幅下降。
二類是在異地有購房改善、首次住房需求人群。在認定住房套數上，即使外地有房，只要在廣州無房，銀行貸款時，同樣可按首套執行信貸政策，享受首付比例與房貸利率均出現大幅下降的優惠政策。
筆者認為，認房不認貸政策落地實施后，預計對穩房價、穩地價、穩預期，推動房地產市場企穩具有推波助瀾的作用，短期內令低迷的樓市呈現復蘇回升，量價上漲的趨勢大大提高，最主要是有利樓市金九銀十到來助力。
認房不認貸政策實施對二手房、新房的復蘇回暖、去庫存、力助金九銀十具有非常重要的影響力。直接釋放出潛在的本地改善性的需求，對銷售刺激的作用。拉動異地購房人群的入市，帶動這個觀望改善性、首次住房需求積極入市。
筆者認為，一線、二線城市政策調整沒有見頂，還有很多政策存在操作空間。首先是降低二套房首付比例和商業、公積金貸款與存量貸款利率。其次是調整普通住宅認定標準。再次是放開商住項目的限購、限售。
四是放松或取消限購、限貸、限價、限簽、限售、限離、限企、限戶型、限面積的限制性措施。五是放松積分落戶、人才引進門檻政策。六是減免稅費，印花稅、契稅、增值稅、轉讓稅，個人、企業所得稅等稅費。
七是購買商品房、存量房轉共有產權住房、保租房、公租房。八是出具體的政策，落實已出的保函換商品房預售款、四支利箭、房地產再融資、城市更新與棚改貨幣化、房票化安置一系列政策。
進入2022年以來，房地產政策一再“松綁”，由于力度、范圍有限，主要停留在地方性“因城施策”和“一城一策”階段，且多為三四線城市。一直被外界說的樓市供不應求的22個核心一二線城市，限購、限貸、限價等政策一直未有松動。
這22個城市分別是北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫共18個二線城市。
7月10日-8月30日，國家、部委對于房地產政策導向已經非常明確，接下來一二線城市將會持續發力，未來房地產政策調整空間大。由于7月24日的四項政策，沒有完全落實，加上之前的一系列政策沒有全面落地，市場對此充滿期待。
“認房又認貸”解綁，哪些城市還有空間？筆者統計發現，除長沙、福州、北京、上海、深圳外，目前實行認貸不認房政策的城市，分別為西安、廈門、成都、合肥、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海、南京、蘇州、無錫、濟南、佛山和鄭州、廣州十七個城市。
7月24日一表述，隨后北京、深圳、廣州、上海4個一線城市相繼表態。7月30日，緊隨北京、深圳之后，廣州表示，將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進市場平穩健康發展。
究竟什么叫“認房又認貸”，是指如果名下有房，再買房就算二套。特別需要注意的是如果名下曾經有過貸款，無論現在貸款是否還清，再進行買房都會認定為二套。這就是“認房又認貸”的執行標準。
什么叫“認房不認貸”，指的是商業銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄，都是按照首套房的貸款比例、利率的標準執行，同時稅費都是按照首套房的標準。
“認房”“認貸”是銀行在發放住房按揭貸款時認定是否是首套房的參考標準。最嚴格的認定標準就是“認房又認貸”，就是不僅要看購房家庭名下是否有房，還看購房家庭是否在全國有過貸款記錄，一旦有房或有貸款記錄，算作二套房。
“認房”是指銀行在發放房貸時，參考購房家庭在當地名下實際擁有住房套數。“認貸”是指銀行會根據擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄(包括公積金貸款和商業貸款)來確定貸款比例。
8月28日，三部門的通知提出，認房不認貸政策作為政策工具，納入一城一策工具箱，供城市自主選用。此項政策將使更多購房者能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。
據易居研究院梳理，在“認房又認貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達到了70BP。
若上述城市均實施“認房不認貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數據，以下同）降至33%。按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。
而商業銀行房貸利率從5.03%降至4.50%，直接下降0.53%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元，有效降低房貸、首付壓力。
